사업 지연에 분담금 폭증…조합원 ‘빚더미’ 위기

출처=클립아트 코리아

금리 인상과 장기적인 부동산 침체가 이어지면서 광주지역 지역주택조합 사업이 멈춰서거나 분쟁이 끊이질 않고 있다. 사업 추진이 지지부진하면서 현장은 멈춰있고, 조합원들의 피해는 갈수록 커지고 있다. 사업지연으로 인한 추가분담금이 늘어나는가 하면 분쟁으로 사업 진척이 어려워지고 있다. 구조적인 한계를 보이고 있는 광주지역 지역주택조합의 현주소를 점검하고 현실적인 대안을 모색한다. [편집자 주]



“집 한채 마련하려고 전재산을 쏟아부었는데, 결국 신용불량자가 됐습니다.”

광주 지역 곳곳에서 추진 중인 지역주택조합 사업이 장기간 지연되면서 조합원 피해가 확산되고 있다. 고금리와 사업 불확실성, 집행부의 불투명한 운영이 겹치며 내 집 마련을 꿈꿨던 시민들이 오히려 채무 부담에 내몰리고 있다.

2일 광주 5개 자치구에 따르면 올해 광주 지역주택조합 사업장은 총 89곳에 달하지만 정상적으로 진행 중인 곳은 극히 일부에 불과하다.

서구는 14개 사업장 중 시공사가 선정된 곳이 3곳뿐이며, 남구 역시 28곳 중 준공 또는 해산(청산)에 들어간 곳은 7곳에 그친다. 일부 사업장은 해산 절차를 밟고 있다. 북구와 광산구도 상황은 유사해 일부 현장이 중단되거나 종료된 상태다.

사업이 지연되는 동안 조합원 부담은 빠르게 늘고 있다. 광산구 한 사업장의 경우 금융 이자만 매달 2억원 수준에 이르는 것으로 알려졌다. 초기 3억원대로 예상됐던 조합원 분담금도 추가 비용이 붙으면서 두 배 이상 증가할 것으로 보인다.

문제는 이러한 비용이 대부분 조합원 개인에게 전가된다는 점이다. 사업이 늦어질수록 대출 이자와 추가 분담금이 누적되지만, 사업 정상화 여부는 여전히 불투명하다.

사업이 무산될 경우 조합원이 감당해야 하는 손실은 막대하다.

실제로 북구 아델리움 지역주택조합(267세대)의 경우 토지 확보율(30% 내외)이 낮은 상태에서 사업이 장기간 지연되다 결국 청산 수순을 밟았다. 당시 조합원들은 계약금 5000여만원을 납부했지만 돌려받은 금액은 2000여만원에 불과했다.

비슷한 시기 북구 두암동의 또 다른 지역주택조합(137세대)도 각종 소송에 휘말리며 사업이 중도에 좌초됐다. 임금과 용역비 분쟁 등이 겹치면서 사업이 장기간 표류했고, 조합원들은 업무대행사 비용 등을 제외한 금액의 일부만 환급받았다. 결과적으로 1인당 1000만원 안팎의 손해를 떠안은 채 사업이 마무리됐다.

이처럼 사업이 반복적으로 지연되는 배경에는 구조적 한계가 자리하고 있다는 분석이다. 초기 단계에서 의사결정이 지체되면 사업 속도가 떨어지고, 그 사이 금융 비용이 누적되는 구조가 문제로 지적된다.

제도적 한계도 원인으로 꼽힌다. 과거에는 일정 구역을 설정해 비교적 쉽게 사업을 시작할 수 있었지만, 법 개정으로 토지 확보 요건이 강화되면서 초기 단계에서부터 사업 추진이 어려워졌다.

여기에 부동산 가격 급등기였던 2016~2017년 무렵 ‘저렴한 아파트 공급’이라는 기대감에 조합이 급증하면서 검증되지 않은 사업까지 난립한 점도 문제로 꼽힌다.

광주 지역의 경우 분쟁 규모도 적지 않다. 국토교통부 조사에서 분쟁을 겪는 지역주택조합이 전국 상위권 수준인 것으로 나타났다.

전문가들은 장기 지연 국면에 접어든 경우 ‘출구 전략’ 마련이 필요하다고 지적한다. 일반 분양을 고집하기보다 현실적인 대안을 검토해야 한다는 것이다.

한 전문가는 “지주택 사업은 시간이 지날수록 금융비용이 누적돼 조합원 부담이 기하급수적으로 커지는 구조”라며 “조합이 정확한 재무 상황과 사업 전망을 투명하게 공개하고, 선택 가능한 시나리오를 제시하는 것이 중요하다”고 말했다.

이어 “일부 물량을 임대주택으로 전환하거나 한국토지주택공사(LH)에 매각하는 방식 등 차선책을 검토할 필요가 있다”며 “손실을 최소화하는 현실적인 해법도 마련해야 한다”고 강조했다.